El arrendamiento inicia como un contrato consensual, por lo que se requiere del acuerdo de voluntades de dos partes, en la que una de esas partes (denominada arrendatario) cede la posesión de un bien inmueble a un tercer (denominado arrendador o inquilino), a cambio del pago regular y determinado denominado canon.
Por su parte, al tratarse de un contrato de derecho civil privado, las partes pueden fijar libremente las condiciones de tal arrendamiento. Sin embargo, cuando se trata de alquileres destinados a vivienda, existen limitaciones legales que deben ser observadas para no incurrir en infracciones a la Ley.
¿Cuánto debe durar un contrato de alquiler?
El arrendador y el arrendatario son libres en cuanto a fijar el tiempo de duración del respectivo contrato. Sin embargo, y como ya lo hemos asomado, en el caso de alquileres de bienes inmuebles destinados a vivienda, se debe advertir que igualmente será de libre elección para las partes establecer su duración, pero se deberá tener presente que obligatoriamente se deberán incorporar prórrogas anuales cuando el contrato sea inferior a tres años. Ello, a objeto de que el inquilino o arrendador decida si toma o no tales prórrogas.
Otras consideraciones especiales sobre la duración del contrato de alquiler de viviendas
Un elemento adicional a considerar en el contrato de arrendamiento de viviendas es el relativo a que, si bien el contrato debe señalar la duración del mismo, en caso de no señalarse nada, se entenderá que el mismo se ha celebrado por un año.
¿En qué consiste el canon o pago del alquiler?
El canon de alquiler viene a ser el momento expreso que deberá pagar el arrendador, de forma periódica, por el derecho al uso y goce del inmueble.
Por su parte, se debe especificar en las cláusulas correspondientes el momento exacto y la forma de tal pago. Esto con miras a evitar problemas probatorios sobre la recepción de cantidades de dinero. De hecho, en la actualidad, incluso es posible domiciliar tal pago a una cuenta bancaria, con lo cual se automatiza el proceso.
Tipos de arrendamientos
Si bien al hablar de arrendamiento usualmente se hace referencia al arriendo de viviendas, la realidad es que este contrato abarca otras figuras, veamos las más relevantes:
Arriendo de viviendas
Es el tipo de arrendamiento más común y por esta característica es el más regulado, toda vez que se encuentra relacionado con el derecho social a la vivienda. El mismo obliga a que el arrendatario incorpore cláusulas especiales de duración y prórroga, pero también a que el inquilino se obligue a determinadas conductas, como no usar el inmueble para un fin diferente a vivienda.
Alquileres de inmuebles o espacios
Si bien las viviendas son inmuebles, en este caso realizamos la distinción de cualquier otro bien que no sea destinado a vivienda. En tales casos encontramos el alquiler de puestos de estacionamiento, de trasteros, garajes, locales y oficinas, entre varios otros.
Alquileres por temporada o vacacionales
Es necesario diferenciar a los contratos de vivienda de los vacacionales. Así, si bien ambos buscan resguardar la estadía del ser humano, lo cierto es que, en el caso particular de los alquileres para vacaciones, están destinados a temporadas cortas, por lo que tienen regulaciones diferentes al caso de la vivienda fija.
En la mayoría de los casos, no suele solicitarse un contrato, pensamos en el supuesto de un hostal, un hotel o el alquiler de una casa de playa para el fin de semana; sin embargo, un contrato siempre ayudará a evitar malos entendidos o perjuicios de parte y parte.
El arriendo de viviendas y sus particularidades en Málaga
Al suscribir un contrato de arrendamiento se debe tener especial cuidado en incorporar las siguientes disposiciones:
Fianza en el contrato de arrendamiento
El arrendador puede exigir el pago de una fianza previo a entregar el inmueble en arrendamiento. El monto de esta fianza debe ser depositado por el arrendador ante los organismos competentes. En el caso de Málaga, esta fianza puede ser depositada en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía. Si tiene dudas sobre cómo realizar este depósito y el régimen legal del mismo, no dude en contactarnos.
Es de destacar que adicional a esta fianza, en el contrato de arrendamiento también pueden establecerse otros montos. Los mismos estarían destinados a proteger al arrendador ante los eventuales daños que pueda causar el inquilino al inmueble.
Inventario del inmueble
Si bien no es obligatorio que se establezca un inventario del inmueble o de los bienes con que se puedan arrendar (amoblado) lo recomendable es que en el propio contrato se incorpore un anexo detallado sobre las condiciones del inmueble. Caso contrario, se entiende que el inquilino ha recibido el inmueble en las mejores condiciones. A su vez, se hace responsable de cualquier daño ocurrido, aun cuando no sea su responsabilidad.
Este anexo incluso puede incorporar fotografías anexas al contrato que demuestre el estado del inmueble.
El certificado energético
Otro tema de vital importancia, es que el contrato deje constancia del certificado energético. Este es un documento que debe ser presentado obligatoriamente durante la suscripción del contrato.
El mismo se traduce en un documento que recoge mediciones, estructura y estudios del inmueble para determinar sus requerimientos de calor o frío según la temporada del año, y la cantidad de energía que consumirá el inmueble para lograrlo.
El subarrendamiento del inmueble
El subarrendamiento de un inmueble es completamente legal. Es decir, el inquilino puede dar en arrendamiento a un tercer el arriendo que ha recibido. En todo caso, el propietario o arrendatario puede limitar esta facultad, en especial por el riesgo que supone para su propiedad en quedar sujeto a un contrato con un tercer desconocido.
En tal sentido, para lograr limitar este subarrendamiento se puede incorporar una cláusula en el contrato de arrendamiento que expresamente limite el subarrendamiento. En todo caso, esta disposición siempre será expresa y previa a la suscripción.